美國樓市復甦 但高房價讓外國買家轉向謹慎

作者:Zoey    發表日期:2018-08-04 00:59:30


在金融危機爆發10年之後,美國房價又回到高位。不過,看似熱鬧的背後,外國買家卻似乎變得謹慎。


據海外媒體報道,美國全國房地產經紀商協會(NAR)近日公佈的最新美國住宅市場國際買家報告顯示,2017年4月至2018年3月的一年間,美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。在1.6萬億美元的現房銷售總額中,外國買家的佔比為8%,比一年前的10%有所下降。

與此同時,2017年4月至2018年3月中國買家在美國的購房金額同比減少4%,這是中國買家在美國購房金額自2011年來第二次出現同比下降,前一次是在2016年。


儘管如此,中國買家的購房金額連續第6年位於所有國際買家之首,佔國際買家總銷售額的15%。此外,中國買家購房平均價也最高,為43.91萬美元。加拿大買家位列國際買家排行榜的第二位,佔國際銷售總額的10%,但該國買家的購買額同比大降45%。除了購買金額大幅減少,加拿大買家購買的房價中位數也下降至29.2萬美元。

值得注意的是,半數以上的中國、加拿大和英國買家為全現金購房。中國買家購房用途近半為自住,購房目的多為子女教育。

居外網董事CEO羅雪欣表示,今年上半年中國買家對美國房源詢盤量持續回暖,6月的詢盤量比去年12月高出48.1%。對沖人民幣貶值是中國買家海外購房的原因之一。總體來看,中國的公司與個人買家對海外房產的興趣將緩慢回升。


中國買家海外投資態度轉變




除了美國住宅地產,包括中資在內的外國投資者對美國商業地產的興趣似乎也在下降。

RealCapitalAnalytics的最新報告指出,中資房地產投資者10年來首次開始拋售美國商業房地產。報告提到,中資企業在今年第二季度內出售的美國商業地產總計達12.9億美元,遠遠多於中資買入的1.262億美元美國商業地產,凈賣出11.64億美元,這也意味着自2008年以來中資企業首次成為美國商業地產的「凈賣方」。

超10億美元的凈賣出反映了中國買家對海外投資態度的轉變。

幾年前,國內投資者大肆投入美國房地產市場,並在洛杉磯、三藩市以及芝加哥等華人較多的地區開疆拓土,其中最出名的是2014年安邦保險集團以1.95億美元(約13.3億美元)收購紐約華爾道夫酒店,這是有史以來美國酒店收購的最高出價。

現在,隨着國內去槓桿穩步進行,包括海航、綠地等集團都在着手出售海外項目以償還巨額債務。同時全球貿易關係緊張引發的市場動盪也影響國內企業的海外佈局。

高房價與房源短缺帶來的壓力



2008年金融危機後美國商業地產經歷了為期數年的復甦時期,價格大幅上漲。而在今年6月,研究機構GreenStreet商業地產價格指數顯示,在過去18個月中,美國商業地產價格一直停滯不前。隨着中國投資者轉向凈出售方,該指數可能面臨進一步的壓力。


有分析人士表示,高房價與房源短缺是造成外國買家對美國房地產市場投資減少的重要原因。此外,美國目前的政策環境在影響外國買家投資方面的作用也不容忽視。

全美地產經紀商協會(NAR)公佈的數據顯示,6月美國成屋銷售年化為538萬戶,預期為545萬戶。6月美國成屋銷售總數年化量環比下降0.6%,預期為增長0.2%。成屋銷量下降的同時房價卻進一步高漲。

數據顯示,6月成屋售價中位值同比增長5.2%至27.69萬美元,刷新了5月創造的最高紀錄,為連續76個月出現同比上漲。另外,按揭貸款利率持續回升增加了購房成本。數據顯示,30年固定利率的平均按揭貸款利率在6月升至4.57%,今年1月為4.03%,去年6月為3.9%。

據悉,美國市場上的房屋供應嚴重短缺阻礙了銷售,加之建材成本攀升,土地和勞動力供應短缺,使得建築商無法填補庫存缺口,從而推高房價。

美國成屋約佔美國房屋銷售總量的90%。成屋銷售連續下滑顯示出美國房地產市場面臨的挑戰越來越大。


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